Kto może kupić ziemię rolną powyżej 1 ha?

W teorii przepisy o obrocie ziemią rolną mają chronić grunty przed spekulacją i utrzymać je w rękach rolników. W praktyce oznacza to, że zakup działki rolnej powyżej 1 ha jest mocno sformalizowany i dla wielu osób spoza branży po prostu zamknięty. Warto jednak znać wszystkie ścieżki: zarówno dla rolnika indywidualnego, jak i dla osoby, która dopiero planuje wejście w rolnictwo i myśli o funduszach unijnych. Poniżej konkretne warunki, ograniczenia i typowe „haczyki”, które wychodzą dopiero na etapie aktu notarialnego lub wniosku do KOWR.

Podstawy prawne: skąd się wzięło ograniczenie 1 ha

Kluczowy jest tu limit 1 ha użytków rolnych. Działki do 1 ha (łącznie w jednej transakcji) są co do zasady traktowane łagodniej – może je nabyć niemal każdy, pod pewnymi warunkami miejscowych planów. Powyżej 1 ha wchodzi pełny reżim ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), z nowelizacjami po 2016 r.

Ustawa w skrócie zakłada, że podstawowym nabywcą ziemi rolnej ma być rolnik indywidualny. Każda inna sytuacja jest wyjątkiem wymagającym zgody Dyrektora Generalnego KOWR albo szczególnej podstawy (np. dziedziczenie). To nie jest teoria – notariusz nie przeprowadzi transakcji ponad 1 ha bez oświadczeń i dokumentów potwierdzających spełnienie warunków.

Najprościej: powyżej 1 ha ziemię rolną w Polsce może bez zgody KOWR kupić wyłącznie rolnik indywidualny. Każdy inny przypadek to albo wyjątek z ustawy, albo postępowanie o zgodę KOWR.

Kto to jest rolnik indywidualny – definicja, która decyduje o wszystkim

To pojęcie wydaje się potoczne, ale w prawie ma bardzo konkretną treść. I ta definicja jest kluczowa zarówno przy zakupie ziemi, jak i przy dostępie do funduszy unijnych w rolnictwie.

Warunki formalne uznania za rolnika indywidualnego

Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która spełnia łącznie kilka warunków. Najczęściej problem pojawia się przy dwóch z nich: wykształceniu rolniczym i osobistym prowadzeniu gospodarstwa.

• Posiadanie kwalifikacji rolniczych – wykształcenie rolnicze (średnie, zawodowe, wyższe) albo odpowiedni staż pracy w rolnictwie (np. 3–5 lat, zależnie od podstawy).
• Powierzchnia gruntów – łączna powierzchnia użytków rolnych w posiadaniu nie może przekraczać najczęściej 300 ha (standardowy limit ustawowy).
• Osobiste prowadzenie gospodarstwa – faktyczne zarządzanie gospodarstwem rolnym, podejmowanie decyzji produkcyjnych, obecność na miejscu, nie tylko „na papierze”.
• Miejsce zamieszkania – na terenie gminy, gdzie leży gospodarstwo, lub gminy sąsiedniej (nie „zameldowanie dla papieru”, ale realne centrum życiowe – to coraz częściej weryfikowane).

Brak któregokolwiek z tych elementów najczęściej wyklucza zakup ziemi rolnej powyżej 1 ha bez zgody KOWR. I tu pojawia się problem wielu osób z miast, które chcą od razu kupić np. 5–10 ha z myślą o dotacjach.

Jak status rolnika indywidualnego jest weryfikowany w praktyce

Przy samej transakcji notariusz opiera się na oświadczeniach i dokumentach: zaświadczeniach o wykształceniu, dokumentach z ewidencji gruntów, często także zaświadczeniach z gminy o prowadzeniu gospodarstwa. Coraz częściej wymagane są dokumenty potwierdzające osobiste prowadzenie gospodarstwa, bo jest to punkt sporny.

KOWR ma prawo weryfikować te dane, również po transakcji. W praktyce oznacza to ryzyko wszczynania postępowań, jeśli zakup wygląda jak spekulacja albo gdy rolnik w oczywisty sposób nie mieszka ani nie działa w danym miejscu. Warto mieć świadomość, że definicja rolnika indywidualnego jest istotna nie tylko przy zakupie, ale też przy ocenie wniosków o płatności bezpośrednie i projekty finansowane z PROW / PS WPR 2023–2027.

Zakup ziemi rolnej powyżej 1 ha przez rolnika indywidualnego

Dla rolnika indywidualnego zakup działki rolnej powyżej 1 ha jest wciąż obwarowany warunkami, ale wykonalny. Podstawowa zasada: po nabyciu ziemi rolnik musi ją utrzymywać w swoim władaniu przez co najmniej 5 lat i prowadzić na niej gospodarstwo rolne. Sprzedaż wcześniejsza wymaga zgody KOWR.

Rolnik indywidualny nie musi występować o zgodę KOWR na sam zakup, ale musi liczyć się z kontrolą warunków po transakcji. Obejmuje to m.in.:

• limit 300 ha łącznej powierzchni użytków rolnych,
• wymóg użytkowania gruntów rolniczo (szczególnie istotne przy projektach inwestycyjnych z funduszy UE),
• szczegółową weryfikację przy zakupie gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

W kontekście dotacji unijnych posiadanie odpowiedniego areału i statusu rolnika indywidualnego otwiera drogę do programów takich jak premia dla młodych rolników, restrukturyzacja małych gospodarstw czy inwestycje w rozwój gospodarstw (np. modernizacja gospodarstw rolnych).

Zakup przez osoby niebędące rolnikami

Osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym, może kupić ziemię rolną powyżej 1 ha tylko w dwóch sytuacjach: gdy wchodzi w grę szczególny przypadek ustawowy (np. dziedziczenie, bliska rodzina sprzedającego) albo gdy uzyska zgodę KOWR.

Zgoda KOWR – kiedy realnie możliwa

Zgoda KOWR to nie jest formalność. Wniosek musi być dobrze uzasadniony, a KOWR bada m.in. czy w danej okolicy nie ma rolników zainteresowanych zakupem. W praktyce szanse rosną, gdy spełnione są m.in. następujące warunki:

• brak rolnika indywidualnego zainteresowanego zakupem na danym terenie (co trzeba wykazać),
• planowane rzeczywiste prowadzenie działalności rolniczej, nie tylko „trzymanie” ziemi,
• spójność planu z lokalnymi dokumentami planistycznymi i polityką rolną,
• argument, że zakup przyczyni się do prowadzenia lub utworzenia gospodarstwa rodzinnego.

Do wniosku dołącza się rozbudowane oświadczenia, często biznesplan lub opis planowanej produkcji. To trochę zbliża procedurę do logiki projektów unijnych: trzeba pokazać, że za zakupem stoi realny zamiar prowadzenia gospodarstwa, które będzie funkcjonować w perspektywie kilku lat.

Popularne „obejścia” i ich ryzyka

Na rynku funkcjonuje kilka praktyk, które miały omijać ograniczenia, ale obecnie niosą ze sobą spore ryzyko prawne:

Po pierwsze, zakupy „na słupa”, czyli przez osobę spełniającą definicję rolnika, która faktycznie nie ma nic wspólnego z gospodarstwem nabywcy. W razie kontroli może to zostać potraktowane jako obejście ustawy, a konsekwencją może być nawet unieważnienie skutków transakcji i problemy z rozliczeniem ewentualnych dotacji.

Po drugie, kupowanie działek podzielonych „na siłę” na kawałki do 1 ha. Jeżeli przedmiotem jest oczywiście jeden zwarty kompleks gruntów rolnych, a podział służy wyłącznie obejściu ustawy, KOWR może i tak ingerować. W dodatku dla wielu programów unijnych liczy się rzeczywisty obszar gospodarstwa, nie formalne sztuczki.

Spółki, fundusze i cudzoziemcy

W obrocie ziemią rolną powyżej 1 ha szczególne znaczenie ma status podmiotu. Spółki prawa handlowego, fundusze inwestycyjne czy podmioty zagraniczne mają znacznie trudniejszy dostęp do ziemi rolnej niż rolnicy indywidualni.

Co do zasady spółki mogą nabywać ziemię rolną tylko za zgodą KOWR, a dodatkowo ich transakcje są bardziej szczegółowo analizowane pod kątem celu nabycia. Ziemia rolna traktowana jest jako dobro szczególnie chronione, więc model „fundusz kupuje hektary pod lokatę kapitału” jest formalnie blokowany.

Dla cudzoziemców (osób fizycznych i prawnych spoza Polski) obowiązują dodatkowo przepisy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Dla obywateli i spółek z UE ograniczenia są łagodniejsze, ale przy gruntach rolnych i leśnych i tak gra toczy się przede wszystkim według UKUR i wymaga często współpracy z KOWR. W praktyce nabywanie większych areałów przez cudzoziemców jest możliwe raczej w modelu inwestycyjnym powiązanym z produkcją rolną, nie czysto spekulacyjnym.

Ziemia a fundusze unijne – kiedy areał ma znaczenie

Temat zakupu ziemi rolnej powyżej 1 ha mocno łączy się z funduszami unijnymi dla rolnictwa. Wielu nowych nabywców planuje od razu korzystanie z dopłat bezpośrednich oraz instrumentów z PROW / PS WPR.

Programy, w których powierzchnia i status rolnika są krytyczne

Przykładowo, w naborach typu Premia dla młodych rolników czy Restrukturyzacja małych gospodarstw warunkiem jest prowadzenie gospodarstwa o określonej wielkości ekonomicznej i powierzchni. Sam zakup ziemi powyżej 1 ha nie wystarczy – trzeba wykazać:

• status aktywnego rolnika (nie tylko formalny właściciel, ale faktyczny producent),
• posiadanie gospodarstwa w określonym minimalnym wymiarze,
• zgodność prowadzonej produkcji z założeniami programu (biznesplan, wskaźniki, terminy realizacji).

Bez uregulowanego stanu prawnego gruntów (własność, dzierżawa, użyczenie) i jasnego spełnienia wymogów UKUR w praktyce trudno mówić o bezpiecznym wykorzystaniu środków unijnych. Instytucje wdrażające — ARiMR i KOWR — coraz częściej wymieniają informacje, co zwiększa przejrzystość, ale też ogranicza pole manewru na różne „kreatywne” rozwiązania.

Warto też pamiętać, że minimalny areał bywa kryterium wejścia do danego działania, a maksymalny areał – kryterium kwalifikowalności (zwłaszcza przy programach dedykowanych małym i średnim gospodarstwom). Źle zaplanowany zakup może zamknąć dostęp do konkretnych instrumentów wsparcia.

O czym pamiętać planując zakup ziemi rolnej powyżej 1 ha

Przed decyzją o zakupie większej działki rolnej warto potraktować to jak przygotowanie projektu inwestycyjnego, a nie tylko transakcję nieruchomościową. Dotyczy to zwłaszcza osób, które liczą na przyszłe lub aktualne fundusze unijne.

• Najpierw sprawdzić, czy jest lub będzie spełniona definicja rolnika indywidualnego – bez tego większość ścieżek jest zamknięta.
• Przeanalizować, jak zakup wpłynie na możliwości korzystania z programów unijnych (areał, profil produkcji, limity gospodarstwa rodzinnego).
• Zweryfikować, czy nie będzie potrzebna zgoda KOWR i czy są realne argumenty, żeby ją uzyskać.
• Upewnić się, że plan zagospodarowania przestrzennego i studium uwarunkowań nie wykluczają planowanego sposobu użytkowania.

Dopiero po przejściu przez te punkty ma sens rozmawianie o konkretnej działce, cenie i dacie aktu notarialnego. W wielu przypadkach korzystniejsze okazuje się wejście w rolnictwo stopniowo: najpierw mniejszy areał (do 1 ha), dzierżawa, zdobycie kwalifikacji, a dopiero potem zakup większego gospodarstwa z myślą o dopłatach i inwestycjach z pieniędzy unijnych.